1. Zeitpunkt der Abnahme

Normalerweise wird die Abnahme kurz vor dem Auszug, bzw. vor kurz vor Mietvertragsende durchgeführt. Einige Verwaltungen / Vermieter vereinbaren allerdings schon einen Termin für eine Vorabnahme.

Diese Vorabnahme findet z.B. zwei Wochen vor dem Mietvertragsende statt. Zur Vorabnahme kann ich nur raten, so können sich Mieter und Vermieter rechtzeitig darüber verständigen, wer welche Arbeiten auszuführen hat. Probleme bei der tatsächlichen Abnahme werden so vermieden.

2. Abnahme mit 2 Personen

Viele unerfahrene Mieter haben einfach ein ungutes Gefühl oder gar Angst, wenn die Wohnungsabnahme näher rückt. Zur Beruhigung empfiehlt es sich zum Beispiel einen Bekannten mitzunehmen. Sollte es tatsächlich zu Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kommen, kann die dritte Person auch als Zeuge fungieren oder zwischen den Vertragsparteien vermitteln.

3. Renovierung

Das interessanteste und meist umstrittenste Thema ist sicherlich das der Renovierung. Wer muss was Renovieren, welche Klauseln in Mietverträgen bzgl. der Schönheitsreparaturen sind unwirksam oder auch nicht?

Der Mieter muss die Schönheitsreparaturen ausführen, wenn dies wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde. Wirksam ist eine Vereinbarung, wenn Sie keine starren Fristen enthält. So darf zum Beispiel nicht im Mietvertrag stehen, dass der Mieter „alle drei Jahre die Küche renovieren muss“ sondern vielmehr muss die Frist durch einem Zusatz aufgeweicht werden.

Beispielsweise wäre es wirksam zu schreiben: „Im Allgemeinen / Normalerweise sind die Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre zu streichen“. Weiterhin ist die sogenannte Endrenovierungsklausel unwirksam. Der Mieter darf nicht verpflichtet werden bei Auszug – unabhängig vom Zustand – auf jeden Fall die gesamte Wohnung zu renovieren.

Steht im Mietvertrag eine der beiden unwirksamen Renovierungsklauseln, braucht der Mieter gar keine Schönheitsreparaturen ausführen. Sollte die Ausführung der Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart worden sein, dann gehört zu den Arbeiten zum Beispiel das Streichen der Wände, das Lackieren der Türen, der Fensterrahmen (Innenseiten) und der Heizkörper in einem hellen Farbton (nicht zwingend weiß). Aber auch das Streichen von einem Dielenfußboden kann zu den Schönheitsreparaturen gehören.

Die Schönheitsreparaturen müssen „fachgerecht“ ausgeführt werden, dass heißt nicht zwangsläufig von einem Fachmann. Fachgerecht meint, dass der Vermieter zum Beispiel keine „Farbnasen“ akzeptieren muss.

Ganz wichtig ist: entscheidend bei den Schönheitsreparaturen ist immer der individuelle Abnutzungszustand der Wohnung.
An dieser Stelle könnte man noch wesentlich weiter ausholen, da der Beitrag aber einem wesentlichen Überblick dienen soll, belasse ich es an dieser Stelle dabei.

4. Mieter-Einbauten in der Wohnung

Hat der Mieter die Wohnung mit Einbauten versehen (z.B. Laminat oder einem Einbauschrank), so muss er die Wohnung bei Auszug wieder in den ursprünglichen Zustand versetzen. Selbst wenn er das Einverständnis des Vermieters oder der Hausverwaltung hat, ist der ursprünglich Zustand wieder herzustellen, es sein denn, es wurde vereinbart, das der Mieter die Einbauten nach dem Auszug in der Wohnung zurücklassen darf.

Hier wird auch schon indirekt die Frage nach einer Abstandszahlung durch den Vermieter beantwortet. Wenn keine Zahlung bei Auszug für die Einbauten vereinbart ist, muss der Vermieter auch keinen Abstand zahlen. Vielmehr kann der Mieter froh sein, wenn er die Sachen einfach – nach Zustimmung des Vermieters – in der Wohnung zurück lassen darf.

5. Inhalt des Übergabeprotokolls

Gesetzlich besteht keine Pflicht bei der Wohnungsübergabe ein Protokoll zu führen. Es dient den Vertragsparteien lediglich der Beweisbarkeit des Zustandes der Wohnung. Hier haben wir ein Muster für ein Abnahmeprotokoll bzw. Übergabeprotokoll erstellt (kostenfrei zum Download)

Nicht selten besteht ein Übergabeprotokoll deshalb aus etlichen Seiten, weil für jeden Raum der Zustand für Fußboden, Wände, Fenster und Tür aufgenommen wird. In das Übergabeprotokoll gehören natürlich auch sämtliche Zählerstände, wie zum Beispiel für Wasser, Strom und Gas.

6. Kaution

Wenn keine Forderungen mehr offen sind, muss die Kaution zurückgezahlt werden. In der Regel hat der Vermieter hierfür bis zu 6 Monate Zeit, so die Rechtsprechung.

Sollte eine Betriebskostenabrechnung noch ausstehen, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution auch für längere Zeit als 6 Monate einbehalten. Nach der Abrechnung muss die Kaution mit der eventuellen Nachzahlung verrechnet und vollständig zurück gezahlt werden.

Quelle: Hausverwalter-Vermittlung.de

Wozu dient ein Abnahmeprotokoll?

as bei einer Wohnungsübergabe erstellte Abnahmeprotokoll dient in erster Linie zur Dokumentation vom Zustand der Wohnung oder des Hauses zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe.

Insbesondere bei Mietobjekten, bei denen bereits beim Einzug sichtbare Mängel oder Beschädigungen am Inventar vorhanden sind, ist ein Abnahmeprotokoll zu empfehlen, um sich vor etwaigen Schadensersatzansprüchen durch den Vermieter zu schützen.

Beispiele für Beschädigungen am Inventar der Wohnung sind unter anderem abgeplatzter Lack an Türen und Fenstern, defekte Kacheln im Bad oder auch Beschädigungen am Bodenbelag.

Üblicherweise wird auch beim Auszug während der Wohnungsübergabe ein Abnahmeprotokoll erstellt. Bei einem Wohnungsübergabeprotokoll bei Auszug wird in der Regel festgehalten, ob der Mieter seinen Verpflichtungen bei Auszug (siehe auch Mietrecht: Renovierung) nachgekommen ist und die Wohnung vertragsgemäß übergeben wurde.

Merke: Der Vermieter kann im Nachhinein nur die Ansprüche gegen den Mieter geltend machen, die im Abnahmeprotokoll festgehalten wurden (BGH, NJW 1983,446).

Einen rechtlichen Anspruch auf ein Abnahmeprotokoll stehen weder dem Mieter noch dem Vermieter zu und beide Parteien haben das Recht ein solches abzulehnen oder die Unterschrift zu verweigern.
Verweigert der Vermieter die Durchführung und die Dokumentation der Wohnungsübergabe, so steht ihm dennoch das Recht zu, etwaige Ansprüche gegen den Mieter geltend zu machen. In einem solchen Fall jedoch muss der Vermieter zum Schutz des Mieters beweisen, dass die beanstandeten Schäden bereits bei Auszug aus der Wohnung vorhanden waren.

Wie muss ein Abnahmeprotokoll erstellt werden?

Für die Erstellung eines Abnahme- oder Wohnungsübergabeprotokolls wird vom Gesetzgeber keine besondere Form vorgeschrieben.

Wichtig für das Abnahmeprotokoll ist in erster Linie, das:

• Name und Anschrift vom Mieter und Vermieter vorhanden sind und
• sämtliche Beschädigungen so genau wie möglich und übersichtlich festgehalten werden.
• Ebenfalls dürfen Datum, Ort und die Unterschriften von Mieter und Vermieter beziehungsweise dem Bevollmächtigten – beispielsweise dem Hausmeister oder Hausverwalter – nicht fehlen.

Unter Umständen ist es empfehlenswert den Zustand der Wohnung und vorhandene Beschädigungen oder Mängel durch Fotos festzuhalten oder die Wohnungsübergabe im Beisein eines neutralen Dritten durchzuführen, um eine spätere Beweisführung zu erleichtern.

Sind keine Beschädigungen an der Mietsache vorhanden und wird dem Mieter dieses daraufhin mündlich erklärt, so ist nach einem Urteil des Landgerichts Mannheim aus dem Jahr 1975 der Vermieter an diese mündliche Aussage gebunden und hat im Anschluss daran kein Recht mehr, Ansprüche gegen den Mieter geltend zu machen.

Quelle: Hausverwalter-Vermittlung.de

Wurde hier bei Vertragsabschluss eine besenreine Übergabe der Wohnung vereinbart, so ist der Mieter vor Auszug zu keinerlei Renovierungsarbeiten innerhalb der Wohnung und der gemieteten Nebenräume verpflichtet.

Eine besenreine Wohnungsübergabe erfolgt ebenso, wenn bei Vertragsabschluss keinerlei Vereinbarung getroffen wurde oder wenn die Renovierungsklauseln unwirksam sind.

Welche Tätigkeiten der Mieter ausführen muss, wenn eine besenreine Wohnungsübergabe erfolgt, hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 28.Juni. 2006 entschieden.

Welche Arbeiten müssen bei einer besenreinen Wohnungsübergabe erfolgen?

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 28.Juni. 2006 (BGH VIII ZR 124/05) entschieden, dass eine Wohnung dann besenrein übergeben worden ist, wenn der Mieter vor der Wohnungsübergabe die Wohnung inklusiver der mitgemieteten Nebenräume wie beispielsweise Keller, Dachboden oder Garage nach der vollständigen Räumung von groben Verschmutzungen befreit.

Da der Begriff grobe Verschmutzung jedoch weitreichend ist, hat der BGH hier innerhalb des Urteils den Umfang der durchzuführenden Reinigungsarbeiten genauer definiert:

• Der Mieter hat die Wohnung vor der Übergabe vollständig zu räumen, ordentlich durchzukehren und die groben Verschmutzungen zu entfernen. Hierzu zählt auch das Entfernen von vorhandenen Spinnenweben innerhalb der Wohnung und vorhandener Kellerräume.
• Mit zur groben Reinigung gehört auch Reinigen einer vorhandene Einbauküche. Hier ist zusätzlich darauf zu achten, dass keinerlei Essensreste oder Lebensmittel in Kühlschrank oder Backofen verbleiben.
• Das Putzen der Fenster gehört nicht zur besenreinen Übergabe, jedoch das Entfernen von Kleberesten oder aufgeklebten Fensterbildern.
• Auch wenn die Fenster über einen längeren Zeitraum nicht gereinigt wurden, müssen diese nicht gesondert geputzt werden.
• Eventuell vorhandener Unkrautbewuchs auf dem Balkon oder der Terrasse muss nicht entfernt werden. Eine vorhandene Schmierschicht jedoch muss beseitigt werden.
• Vorhandene Dübellöcher, auch in hoher Anzahl, müssen bei Auszug nicht beseitigt werden. Dies entschied das Amtsgericht Miesbach in einem Urteil vom Juli 1992 (AG Miesbach, Urteil vom 7. Juli 1992, Az: 3 C 45/92).
• Nikotinablagerungen müssen in der Regel nur dann beseitigt werden, wenn das Rauchen innerhalb der gemieteten Räume untersagt war.

Quelle: Hausverwalter-Vermittlung.de