6 Tipps für die Wohnungsübergabe an den Vermieter

Immer wieder werde ich von Freunden und Bekannten gefragt, was bei der Wohnungsübergabe zu beachten ist. Wie es sich mit der Renovierung und der Kaution verhält und was der Vermieter darf und was nicht. Es folgt ein kleiner Überblick zur Wohnungsrückgabe an den Vermieter bzw. an die Hausverwaltung.

1. Zeitpunkt der Abnahme

Normalerweise wird die Abnahme kurz vor dem Auszug, bzw. vor kurz vor Mietvertragsende durchgeführt. Einige Verwaltungen / Vermieter vereinbaren allerdings schon einen Termin für eine Vorabnahme.

Diese Vorabnahme findet z.B. zwei Wochen vor dem Mietvertragsende statt. Zur Vorabnahme kann ich nur raten, so können sich Mieter und Vermieter rechtzeitig darüber verständigen, wer welche Arbeiten auszuführen hat. Probleme bei der tatsächlichen Abnahme werden so vermieden.

2. Abnahme mit 2 Personen

Viele unerfahrene Mieter haben einfach ein ungutes Gefühl oder gar Angst, wenn die Wohnungsabnahme näher rückt. Zur Beruhigung empfiehlt es sich zum Beispiel einen Bekannten mitzunehmen. Sollte es tatsächlich zu Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kommen, kann die dritte Person auch als Zeuge fungieren oder zwischen den Vertragsparteien vermitteln.

3. Renovierung

Das interessanteste und meist umstrittenste Thema ist sicherlich das der Renovierung. Wer muss was Renovieren, welche Klauseln in Mietverträgen bzgl. der Schönheitsreparaturen sind unwirksam oder auch nicht?

Der Mieter muss die Schönheitsreparaturen ausführen, wenn dies wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde. Wirksam ist eine Vereinbarung, wenn Sie keine starren Fristen enthält. So darf zum Beispiel nicht im Mietvertrag stehen, dass der Mieter „alle drei Jahre die Küche renovieren muss“ sondern vielmehr muss die Frist durch einem Zusatz aufgeweicht werden.

Beispielsweise wäre es wirksam zu schreiben: „Im Allgemeinen / Normalerweise sind die Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre zu streichen“. Weiterhin ist die sogenannte Endrenovierungsklausel unwirksam. Der Mieter darf nicht verpflichtet werden bei Auszug – unabhängig vom Zustand – auf jeden Fall die gesamte Wohnung zu renovieren.

Steht im Mietvertrag eine der beiden unwirksamen Renovierungsklauseln, braucht der Mieter gar keine Schönheitsreparaturen ausführen. Sollte die Ausführung der Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart worden sein, dann gehört zu den Arbeiten zum Beispiel das Streichen der Wände, das Lackieren der Türen, der Fensterrahmen (Innenseiten) und der Heizkörper in einem hellen Farbton (nicht zwingend weiß). Aber auch das Streichen von einem Dielenfußboden kann zu den Schönheitsreparaturen gehören.

Die Schönheitsreparaturen müssen „fachgerecht“ ausgeführt werden, dass heißt nicht zwangsläufig von einem Fachmann. Fachgerecht meint, dass der Vermieter zum Beispiel keine „Farbnasen“ akzeptieren muss.

Ganz wichtig ist: entscheidend bei den Schönheitsreparaturen ist immer der individuelle Abnutzungszustand der Wohnung.
An dieser Stelle könnte man noch wesentlich weiter ausholen, da der Beitrag aber einem wesentlichen Überblick dienen soll, belasse ich es an dieser Stelle dabei.

4. Mieter-Einbauten in der Wohnung

Hat der Mieter die Wohnung mit Einbauten versehen (z.B. Laminat oder einem Einbauschrank), so muss er die Wohnung bei Auszug wieder in den ursprünglichen Zustand versetzen. Selbst wenn er das Einverständnis des Vermieters oder der Hausverwaltung hat, ist der ursprünglich Zustand wieder herzustellen, es sein denn, es wurde vereinbart, das der Mieter die Einbauten nach dem Auszug in der Wohnung zurücklassen darf.

Hier wird auch schon indirekt die Frage nach einer Abstandszahlung durch den Vermieter beantwortet. Wenn keine Zahlung bei Auszug für die Einbauten vereinbart ist, muss der Vermieter auch keinen Abstand zahlen. Vielmehr kann der Mieter froh sein, wenn er die Sachen einfach – nach Zustimmung des Vermieters – in der Wohnung zurück lassen darf.

5. Inhalt des Übergabeprotokolls

Gesetzlich besteht keine Pflicht bei der Wohnungsübergabe ein Protokoll zu führen. Es dient den Vertragsparteien lediglich der Beweisbarkeit des Zustandes der Wohnung. Hier haben wir ein Muster für ein Abnahmeprotokoll bzw. Übergabeprotokoll erstellt (kostenfrei zum Download)

Nicht selten besteht ein Übergabeprotokoll deshalb aus etlichen Seiten, weil für jeden Raum der Zustand für Fußboden, Wände, Fenster und Tür aufgenommen wird. In das Übergabeprotokoll gehören natürlich auch sämtliche Zählerstände, wie zum Beispiel für Wasser, Strom und Gas.

6. Kaution

Wenn keine Forderungen mehr offen sind, muss die Kaution zurückgezahlt werden. In der Regel hat der Vermieter hierfür bis zu 6 Monate Zeit, so die Rechtsprechung.

Sollte eine Betriebskostenabrechnung noch ausstehen, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution auch für längere Zeit als 6 Monate einbehalten. Nach der Abrechnung muss die Kaution mit der eventuellen Nachzahlung verrechnet und vollständig zurück gezahlt werden.

Quelle: Hausverwalter-Vermittlung.de